De regering heeft vorig jaar, onder druk van Europa, een nieuwe regeling uitgewerkt voor het belasten van de inkomsten van buitenlandse onroerende goederen. Deze nieuwe regeling is terug te vinden in een wet van 17 februari 2021. Wie een tweede verblijf of een opbrengsteigendom heeft, had tot 31 december 2021 de tijd om de actuele verkoopwaarde van het onroerend goed aan te geven aan de FOD Financiën. Op basis van deze aangifte, kan de FOD Financiën dan het “buitenlands kadastraal inkomen” berekenen. Het buitenlands kadastraal inkomen is net als het Belgisch onroerend inkomen een geschat huurinkomen waarop personenbelasting zal geheven worden. Het Belgisch en het buitenlands kadastraal inkomen moet elke belastingplichtige dan als belastbaar inkomen aangeven in de aangifte van de personenbelasting.
Om het buitenlands kadastraal inkomen te bepalen maakt de FOD Financiën gebruik van een bijzondere formule waarbij de actuele verkoopwaarde van het onroerend goed aan de hand van een specifieke coëfficiënt wordt herleid naar de verkoopwaarde van 1975. Op deze verkoopwaarde wordt dan 5,3% rendement gerekend om het buitenlands kadastraal inkomen, zijnde dus het geschatte huurinkomen, te gaan bepalen. Deze berekeningsmethode kan vreemd klinken, maar dat is het gevolg van het feit dat ook de Belgische kadastrale inkomens gebaseerd zijn op de huurwaarden van 1975, zodat men ook voor buitenlandse onroerende goederen dezelfde redenering volgt. Om het wat concreet te maken kunnen we hier een voorbeeld geven. Stel dat u in Spanje een appartement bezit aan de Costa Brava met een actuele verkoopwaarde van 400.000 euro, dan bedraagt uw buitenlands kadastraal inkomen 1.412 euro.
Op zich is deze regeling vrij duidelijk, maar het probleem is dat het Belgisch kadastraal inkomen niet op dezelfde manier wordt bepaald. Voor in België gelegen onroerende goederen wordt het kadastraal inkomen bepaald bij vergelijking met het kadastraal inkomen van gelijkaardige onroerende goederen. Deze verschillende berekeningswijzen zorgen er dan ook voor dat ook het kadastraal inkomen van een Belgische en buitenlandse onroerende goederen met eenzelfde verkoopwaarde verschillen zal zijn. Een simpele steekproef op de immosites kan dit reeds aantonen. Daar waar een appartement aan de Costa Brava met een verkoopwaarde van 400.000 euro een buitenlands kadastraal inkomen toebedeeld krijgt van 1.412 euro, bedraagt het Belgisch kadastraal inkomen van een appartement op de zeedijk in Middelkerke met een verkoopwaarde van 400.000 euro slechts 696 euro. Het verschil in berekeningswijze tussen het Belgisch en het buitenlands kadastraal inkomen leidt dan ook tot een discriminerende belastingheffing. Dit was trouwens net het probleem waarvoor België door Europa op de vingers werd getikt en die nu dus nog steeds niet is opgelost.
Wie niet akkoord is met zijn buitenlands kadastraal inkomen kan bezwaar aantekenen bij de FOD Financiën. U hebt daarvoor een termijn van twee maanden te rekenen vanaf de betekening van het buitenlands kadastraal inkomen. U moet bezwaar aantekenen door middel van een aangetekend schrijven en motiveren waarom u niet akkoord kan gaan met het vastgestelde buitenlands kadastraal inkomen en tevens meedelen wat dan volgens u wel het correcte kadastraal inkomen zou zijn.
Het probleem echter is dat de regering bij het uitwerken van de nieuwe regeling is vergeten de bezwaarprocedure aan te passen, en dat heeft vervelende gevolgen die ervoor zorgen dat een bezwaar praktisch onmogelijk wordt. Zo is het voor de Belgische fiscale ambtenaren niet mogelijk om het onroerend goed in het buitenland te bezoeken. Ook voorziet de wetgeving dat er een schatter moet worden aangesteld indien er geen akkoord kan worden gevonden tussen de fiscus en de belastingplichtige. Deze schatter – die overigens maximaal 1.000 euro aan ereloon mag vragen – moet bij gebrek aan akkoord worden aangesteld door de “vrederechter van de plaats waar het onroerend goed is gelegen”, maar dit kan enkel voor Belgische onroerende goederen.
Wie dus zijn buitenlands kadastraal inkomen wil betwisten riskeert dus in een juridisch vacuüm terecht te komen. Om dit op te lossen moet de regering het haastig knip- en plakwerk van de Wet van 17 februari 2021 zo spoedig mogelijk remediëren.
Auteur: Michel Maus, medeoprichter Fiscaal Ideaal
